Уважаемые коллеги! Прошу помощи, кто как отражает арендные каникулы в договорах аренды? Мы - арендодатели (сдаем торговые площади в магазине), предоставляем арендные каникулы своим арендаторам, причем эти каникулы могут быть как в начале срока аренды, так и в середине. Чтобы не попасть под безвозмездную передачу имущества и не начислять НДС и налог на прибыль, вот какие варианты я предложила своему финдиректору:
1. на период арендных каникул арендатор будто бы делает ремонт, выставляет нам эти затраты, проводим взаимозачет (но опять же, это больше подходит для начала срока аренды)
3. платеж за один месяц аренды разбить на части, равные сроку арендных каникул (например, даем три месяца каникул, за четвертый месяц разбить платеж на 4 части, и так выставлять)
Ни с одним из вариантов финдиректор не согласился. Другого в голову мне не приходит. Поделитесь опытом.
Арендные каникулы – новое понятие
Условия заключения договорных арендных отношений чрезвычайно разнообразны. Зависят они от параметров объекта недвижимости, о котором идет речь в договоре. Зачастую, к примеру, в аренду берется помещение, требующее незначительной реконструкции или ремонта. Возможности эффективной эксплуатации недвижимости ограничены, как следствие – понижение производительности. На помощь арендатору приходят арендные каникулы. Это понятие не так широко, как хотелось бы многим.
Итак, каникулы для арендатора – это полное отсутствие арендной платы, либо пониженная ее ставка при использовании недвижимости. Сроки определяются договором, но не превышают 1-2 месяцев. Особенности аренды именно помещений чаще всего подразумевают отсрочки. Собственник понимает, что сдать помещение в неидеальном состоянии достаточно сложно, арендатор ставится перед фактом предварительных затрат. Включение в договор аренды арендных каникул значительно упрощает взаимопонимание.
Возможно, что взаимоотношения возникли между договаривающимися сторонами до заключения договора. В этих обстоятельствах вступает в силу п. ( 2 ст. 425 ГК РФ) , отсрочка по платежам аренды , оговоренная дополнительным соглашением вступает в силу.
Определенные соглашением арендные каникулы налоговые последствия имеют для обеих договаривающихся сторон. Начисление НДС на стоимость аренды имущества по п.2 ст. 154 НК РФ производится арендодателю, даже с учетом того, что арендная плата не внесена. Очевидно, в период каникул начисление амортизации не производится, ведь в силу( п.3 ст.256 НК РФ) имущество передано в безвозмездное пользование. Арендные отсрочки по платежам не являются основанием отказа от уплаты налога на прибыль и для арендатора. П.8 ст. 250 НК РФ относит доходы, полученные в виде безвозмездно приобретенного имущества к внереализационным. Рыночные цены в соответствии с положениями ст. 40 НК РФ являются основой для исчисления налога на прибыль. Экономическая выгода, которую получает арендатор, очевидна, поскольку он не платит аренду. Бороться и с этим пунктом возможно, если доказать, что затраты, связанные с реконструкцией (ремонтом) являются частью арендной платы.
Образец договора найма нежилого помещения
В предпринимательской деятельности нередко приходится брать помещения в аренду. Это и для открытия магазинов, офисные и складские площади. Поэтому очень важно грамотно заключить договор аренды на эти площади. Иначе, цена ошибки может быть очень существенной.
Вы нашли нужное вам помещение, обговорили все детали с собственником, всех все устроило. Дальше наступает очередь подписания договора. Обычно одна из сторон предлагает подписать свой вариант.
Если собственник помещения соглашается на ваш вариант договора, который вы разработали вместе с хорошим юристом, максимально защитив ваши права – поздравляю. Другой вопрос, когда собственник дает свой вариант или начинает существенно изменять ваш – тогда придется серьезно поработать.
Есть несколько существенных моментов, за которые нужно буквально биться.
В конце страницы вы сможете скачать образец договора. Это действующий договор найма помещения под аптеку. Он, конечно не идеальный, но все, что мы могли сделать, мы сделали. Возьмите этот бланк за основу.
Первый момент – сроки договора. Если вы заключаете договор более чем на год, его нужно регистрировать. Выгоднее заключать долгосрочные договора, где прописаны размеры увеличения арендной ставки, на весь срок договора и другие важные условия. Бывает так, что вам нужно срочно лицензировать вашу деятельность, и вы не можете затягивать время получения разрешительных документов.
Сделайте так: заключите один договор на 11 месяцев, а другой долгосрочный. Первый будете использовать в разрешительных органах для получения необходимых разрешений, а второй потом спокойно зарегистрируйте.
Если заключаете договор на срок менее года, пропишите в нем возможность пролонгации (по закону вы имеете преимущественное право на заключение нового договора, как действующий арендатор).
Второй момент – арендная ставка. Понятно, что нужно максимально прогибать собственника по аренде, но нужно еще закрепить в договоре максимальный предел повышения ставки. Что бы потом не удивляться, когда вам ее поднимут в несколько раз.
Если вы не можете сразу начать свою деятельность по ряду причин, например, вам нужно лицензироваться, оговоритесь об арендных каникулах. То есть вы какое-то время не платите аренду или платите половину ставки.
Если помещение нуждается в ремонте – за чей счет? Лучше договариваться в счет аренды.
Третий важный момент, это расторжение договора. Здесь могут быть подводные камни. Допустим, у вас бизнес не пошел, нужно срочно съезжать. Смотрите, что бы вам не предъявили огромную неустойку. Пропишите этот момент в договоре заранее.
Четко распределите в договоре зоны ответственности с собственником. Например, придут к вам из администрации и укажут на необходимость ремонта фасада помещения. Кто его будет ремонтировать? Вы это обговорили с собственником. Я в своем первом договоре, нет. Так, что пришлось за свой счет эти работы выполнять.
И так по каждому пункту. Не торопитесь, привлеките опытного юриста для работы над проектом договора. Это потом окупится. Если дело дойдет до суда, каждая запятая будет иметь значение.
И еще один совет. Прежде, чем брать в аренду помещение, посмотрите насколько адекватный собственник этих площадей. В дальнейшем, вам придется решать много вопросов и нужно, что бы человек понимал аргументы и был готов идти вам навстречу.
Образец договора найма нежилого помещения: Скачать бланк
#1 ACK-1
Отправлено 20 Декабрь 2012 - 12:37
Заключен договор аренды нежилого помещения на 11 мес. с условием о начислении арендной платы спустя 1 месяц после заключения (так называемые арендные каникулы), но арендатор сразу передал сумму месячной арендной платы, в счет будущих платежей. По истечении 1 месяца стороны решили расторгнуть договор. Таким образом срок арендных каникул сравнялся со сроком действия договора.
Мне кажется правильным будет до подписания соглашения о расторжении, сделать доп. соглашение об изменении договора аренды и прописать взимание платы с момента передачи помещения, чтобы у арендодателя было основание оставить уплаченную арендатором сумму.
Арендные каникулы
Добрый день. ООО заключило договор аренды нежилого помещения с собственником (ИП на УСН). Условия договора:
п.5.1 Ставка арендной платы за предоставленное нежилое помещение составляет 12000 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты в размере (НДС не облагается) за один календарный месяц аренды.
п.5.6 Указанная в п.5.1 настоящего Договора Арендная плата не включает в себя оплату за электроэнергию, отопление, водоснабжение, канализацию, иные каммунальные услуги, а также телефонию и Интернет, Арендатор оплачивает отдельно в соответствии с тарифами организаций, оказывающих соответствующие услуги, без каких-либо наценок со стороны Арендодателя.
Затем было заключено дополнительное соглашение, где:
п.3 Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы сроком на 6 месяцев . начиная с даты подписания настоящего соглашения. в Данный период арендная плата согласно п.5.1 Договора не взимается.
п.4 Согласно п.5.6 Договора Электроэнергия,Интернет, телефонные переговоры оплачиваются в соответствии с тарифами организаций, оказывающих соответствующие услуги, без каких-либо наценок со стороны Арендодателя.
(Оплачиваем счета Мосэнерго,управляющей компании, выставленные на имя собственника. В назначении платежа ссылаемся на № договора с собственником помещения)
Помогите, пожалуйста, с правильными проводками.
Источники:
, , , ,
Следующие бланки:
26 апреля 2024 года
