Главная » Временное пользование

Договор аренды земельного пая сельхозназначения образец


Договор аренды земельного пая сельхозназначения образец

Аренда

  • Договор аренды земельного участка (образец)

    Скачать договор аренды земельного участка в текстовом формате

    Передаточный акт к договору аренды земельного участка (образец)

    Скачать передаточный акт к договору аренды земельного участка в текстовом формате

  • Договор аренды нежилого помещения (образец)

    Скачать передаточный акт к договору аренды нежилого помещения в текстовом формате

    Скачать договор аренды здания в текстовом формате

    Передаточный акт к договору аренды здания (сооружения) (образец)

    Скачать передаточный акт к договору аренды здания в текстовом формате

  • Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (примерная форма)

    Скачать договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности в текстовом формате

  • Договор аренды (договор имущественного найма) - гражданско-правовой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

    В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Требования к форме договора аренды и его государственной регистрации установлены в ст. 609 ГК РФ. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества, по общему правилу, подлежит государственной регистрации. Исключениями из него являются, например, договоры аренды воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ), но договоры о сдаче их в аренду не требуют государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

    Нотариального удостоверения договора аренды законодатель не требует.

    Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

    Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если этот срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора аренды до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

    По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, то арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

    В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов 3) предоставления арендатором определенных услуг 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

    Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Он вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    ГК РФ (ст. 616) определяет обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы в) потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

    Договор аренды здания или сооружения - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Правила об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ) применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об аренде предприятия.

    Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы такого договора влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного -участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий. земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В соответствии со ст. 653 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

    Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

    Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

    Аренда земли: как правильно составить договор и рассчитать плату

    Подводные камни договоров земельной аренды.

    Возможность продавать участки земли сельхозназначения отложена на 2013 год. А выращивать овощи и фрукты на приватизированных в свое время "кусочках" собирается далеко не каждый. Это и неудивительно, ведь с 1991 года было выдано более 16 млн госактов на право собственности земельным участком (при этом в 2011 году — 750 тыс.). Но не могут же все украинцы проводить лето в поле. Поэтому, чтобы незасаженные участки не простаивали, а приносили хоть какой-то доход. приходится сдавать их в аренду. К примеру, только в 2011 году в Украине, по данным Государственного земельного агентства, было зарегистрировано 567 тыс. договоров аренды земли сельхозназначения (или, другими словами, пашни). Цифра впечатляет, особенно если учесть, что такие договоры обычно заключаются на 5 лет. Учитывая масштабы и важность этого вопроса, мы решили разобраться в подводных камнях договоров аренды и выяснить, как не прогадать в цене, отдавая свой участок в чужие руки.

    КАК СОСТАВИТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ

    Если вам понадобилось отдать свой земельный участок в аренду, начните с изучения Закона Украины "Об аренде земли". Кроме других важных моментов, в п. 2 ст. 14 этого закона есть перечень обязательных условий договора. В нем обязательно должны быть указаны:

    1. Объект аренды (местоположение и размер участка)

    2. Срок договора аренды (не может превышать 50 лет, на практике заключается на 1—5 лет)

    3. Арендная плата (размер, индексация в зависимости от уровня инфляции, формы платежа (денежная или натуральная), сроки и порядок внесения и пересмотра)

    4. Целевое назначение (пашня), условия использования и сохранения качества земли (к примеру, нельзя много лет подряд высаживать культуры, сильно истощающие почву: рапс, подсолнечник и др.)

    5. Условия возврата земельного участка арендодателю (при несоблюдении договоренностей пай может быть возвращен досрочно)

    6. Существующие ограничения и обременения по использованию земельного участка (указывается, находится ли земельный участок в залоге, установлены ли другие ограничения по его использованию)

    7. Сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск (ответственность) случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части

    8. Ответственность сторон.

    По соглашению сторон в договоре аренды могут быть определены и другие условия, например, порядок страхования объекта аренды.

    Типовой договор аренды земельного участка смотрите ЗДЕСЬ

    Читайте также Аренда земли: как не стать жертвой захватчиков

    ГОСРЕГИСТРАЦИЯ. Кроме пунктов, которые нужно обязательно прописать в договоре, важно знать и другие нюансы. "Договор аренды обязательно заключается в письменной форме", — подчеркивает партнер юркомпании "Алексей Пуха и Партнеры" Роман Чумак. Кстати, типовой договор аренды земельного участка (пая) вы можете найти в Постановлении Кабмина №220 от 3 марта 2004 г. Советуем внимательно ознакомиться с ним. "Отсутствие в договоре хотя бы одного из обязательных условий — это основание для отказа в государственной регистрации договора, — предупреждает генеральный директор юркомпании "Правовая гильдия "ВикториАл" Виктор Мороз. — А без госрегистрации договор аренды является недействительным". Собственно говоря, по закону регистрация прав на аренду земельного участка должна осуществляться в соответствии с ЗУ №1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений". "Однако до сих пор, ввиду того что не создана единая система органов регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений, нормы этого закона не работают, — поделился опытом Виктор Мороз. — То есть, по сути, сейчас участок считается сданным в аренду после того, как будет заключен договор аренды и произойдет его госрегистрация". По словам Романа Чумака, она осуществляется исполкомом сельского, поселкового, городского совета по месторасположению земельной доли (пая). Она стоит 132 грн и обычно занимает немного времени. Проблем с ней возникнуть не должно.

    При этом нотариальная регистрация договора не является обязательной. "Однако договор может быть заверен нотариусом, если вы посчитаете это необходимым", — объяснила юрист ВОО "Защита прав потребителей финансовых услуг" Алла Райковская. К слову, услуги нотариуса обойдутся недешево — минимум 700 грн.

    [Housing1]

    КАК ПОСЧИТАТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ

    Украинские законы позволяют сторонам, заключающим договор аренды земли, самим определять размер арендной платы, частоту ее выплат и порядок повышения. При этом в своих расчетах вы можете ориентироваться на ст. 1 Указа президента Украины "О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — собственников земельных участков и земельных долей (паев)" № 92/2002. Согласно ей, размер платы за аренду земельных участков сельхозназначения рекомендуется устанавливать на уровне не менее 1,5% от стоимости участка, определенной согласно законодательству. В данном случае речь идет о нормативной оценке земли, проведенной на 1 июля 1995 г. Так как времени с тех пор прошло немало, указ президента недавно дополнило Постановление Кабмина №1185 "О Методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" от 31 октября 2011 года. В нем написано, что рассчитанный, согласно Указу, размер платы за аренду нужно дополнительно умножать на коэффициент 1,756. То есть, если нормативная оценка 1 га вашего участка составляет, к примеру, 15 тыс. грн, вы можете получить за него: 15 тыс. грн/га х 1,5% х 1,756 = 395,1 грн/га в год. Если размер вашего участка 5 га, вы должны получить в год: 395,1 грн х 5 га = 1975,5 грн/га. Кроме того, в Госземагентстве обещают, что эта цифра скоро вырастет еще больше.

    ЗЕМЛЯ ПОДОРОЖАЕТ. По словам замглавы Госземагентства Николая Калюжного, нормативная денежная оценка земли сельхозназначения в самое ближайшее время должна вырасти в 1,7 раза — до 20 тыс грн. за гектар. "Если сейчас у нас в среднем арендная плата за земельный пай — 330 грн, то после перерасчета она составит 600—700 грн за 1 га, — утверждает Калюжный. — То есть, если в среднем пай — это 4,2—5 га, то она составит приблизительно 3—3,5 тыс. грн". К слову, сейчас на 200—300 грн за 1 га могут рассчитывать не все украинцы. "У нас в области за 1 га хорошей земли сельхозназначения платят до 100 грн в год — и это считается неплохой выручкой", — рассказал Роман Садко, житель Волыни.

    ФОРМА И СРОКИ. Важно знать, что арендная плата за землю может выплачиваться не только деньгами, но и урожаем или отработкой. "В договоре аренды стороны могут прописать сочетание различных форм арендной платы, о чем гласит ст. 22 Закона № 161", — объяснила Алла Райковская. Если вы можете продать продукцию по достойной цене, соглашайтесь на выплату арендной платы урожаем. Но если вы не можете этого сделать, лучше договариваться о денежной сумме. К слову, сроки выплат тоже могут быть разными: ежемесячно, ежеквартально, раз в год и т. п. "Если в договоре срок не указан, то арендная плата должна выплачиваться ежемесячно, — отметила Алла Райковская. — Так гласит ст. 762 Гражданского Кодекса".

    ЕЖЕГОДНЫЙ РОСТ. Если же вы уже заключили договор, а позже захотели увеличить размер арендной платы, вам не обязательно заключать новый договор аренды. Изменения в части размера ренты (платы) в ранее заключенном и зарегистрированном договоре фиксируются в допсоглашении к договору аренды. Важно знать, что арендная плата за пользование пашней обязательно должна ежегодно повышаться на размер инфляции. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре аренды прописано, что арендная плата индексации не подлежит (ст. 21 Закона № 161). "В соответствии со ст. 23 ЗУ "Об аренде земли" арендная плата за земельные участки меняется по соглашению сторон, — объясняет Роман Чумак. — Если вы не пришли к такому соглашению, то спор нужно решать в суде".

    Если вы нашли ошибку в тексте, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter

    Договор аренды земельного участка

    Договор аренды земельного участка – гражданско – правовой договор, по которому арендодатель арендатору передает за плату землю во временное пользование и владение. При этом доходы, плоды, продукция, которые получены арендатором в результате эксплуатации земельного участка соответственно с договором, являются его собственностью (это может быть, к примеру, выращенная сельскохозяйственная продукция).

    Объясним понятие земельного участка, а затем выделим определенные особенности договора аренды земли.

    Земельный участок — часть земной поверхности (включая почвенный поверхностный слой), границы которого описываются и удостоверяются в установленном порядке, который уполномачивает государственный орган. Каждый земельный участок относят к категории земель, определённой Земельным кодексом. В Российской Федерации есть следующие категории земель: населённых пунктов сельскохозяйственного назначения энергетики, промышленности, связи, транспорта,  телевидения, радиовещания, информатики, земли обороны, земли для обеспечения космической деятельности,  безопасности и земли другого специального назначения и так далее.

    При заключении проекта договора аренды земельного участка нужно учесть следующее:

  • При  расположении на земельном арендуемом участке строений (зданий) необходимо указать название и характеристики таких зданий (строений) и указать, кто является собственником данных строений (зданий). В этом случае желательно указать также на основе, каких документов строения (здания) принадлежат арендодателю или какому-либо другому лицу.
  • При наличии  сервитута, имущественных споров, залога и других прав третьих лиц нужно в обязательном порядке их указать, ссылаясь на то, с кем земельные споры имеются, или кто имеет права в отношении земли, которая арендуется. Невыполнение арендодателем данной обязанности дает арендатору право требовать уменьшить арендную плату или расторгнуть договор и возместить убытки (статья 613 Гражданского Кодекса РФ).
  • У арендодателя должен обязательно быть кадастровый паспорт, в котором указывают категория земель, границы земельного участка и другие характеристики. Чтобы избегнуть споры по границам и прочим условиям договора советуется сделать копию кадастрового паспорта на участок приложением к договору аренды.
  • Объектом типового договора аренды земельного участка не могут быть земли, которые изъяты из оборота (они перечисляются в пункте 4 статьи 27 Земельного Кодекса РФ).
  • Законодательство может установить максимальные (граничные) сроки для отдельных видов договоров аренды земли. Так, в согласии с пунктом 7 статьи 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок можно передать в аренду для муниципальных или государственных нужд или для проведения изыскательских работ на срок не больше одного года.
  • Образец договора аренды земельного участка

    Договор аренды земельного участка - договор между арендодателем и арендатором о земельном участке. Договор аренды земельного участка содержит размер арендной платы, стоимость и описание арендуемого имущества, распределение обязанностей договаривающихся сторон по восстановлению и ремонту арендуемого имущества, обязанности арендатора по возвращению и  сохранению  имущества и условия возможности его выкупить арендатором.

    Как расторгнуть договор аренды земли досрочно?

    Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. В случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.

    При этом, частью 3 статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли» определено, что договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.

    Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.

    Таким образом, нормами действующего законодательства Украины определены два пути досрочного расторжения договора аренды земли:

    • по соглашению сторон

    • по решению суда.

    Следует учитывать, что основанием для судебного решения о досрочном расторжении договора аренды земли является невыполнение условий договора и нарушение норм действующего законодательства Украины.

    Согласно статье 32 Закона Украины «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины «Об аренде земли» и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

    Так, основаниями для досрочного расторжения договора аренды земли могут быть: если инициатором витупае собственник земельного участка (арендодатель) - нецелевое использование земельного участка, неуплата арендной платы, экологический вред участке от деятельности арендатора, ее загрязнения и забурьянення т.п. если инициатором выступает арендатор - создание препятствий арендатору в пользовании земельным участком и т.п.

    Факт расторжения договора аренды земли необходимо зарегистрировать. Порядок регистрации такой же, как и для регистрации самого договора аренды земли.

    Материал разработан Земельным союзом Украины по заказу ПРООН

    Особенности договора аренды земельного пая

    Со времен обретения Украиной независимости вопросы земельных отношений не теряют своей актуальности. Земля по-прежнему остается не только кормилицей и ценным природным ресурсом для украинцев, но и ходовым товаром. Поэтому и представителям бизнеса, и рядовым украинцам будет полезно знать некоторые нюансы, касающиеся земельного права.

    Во времена существования УССР право собственности на землю принадлежало исключительно государству. И только через год поле распада СССР в Земельный кодекс были внесены определенные изменения – появилось право частной собственности на землю. Правда, касалось это земель, предназначенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных зданий и т. д. Собственно, переход от исключительно государственной собственности на землю к частной и повлиял на дальнейшее развитие земельных отношений в Украине.

    Земельный пай участку не товарищ?

    На сегодняшний день земельные отношения в Украине регулируется четырьмя основными документами: Конституция, два кодекса – Гражданский и Земельный, а также ЗУ «Об аренде земли». В соответствии с Законом договор аренды земли – это договор, по условиям которого арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства. Это общее понятие, касающееся договоров аренды земли в целом. Но условно можно выделить два их вида: договор аренды земельного участка и земельного пая (доли). Многие юристы считают, что, несмотря на видимую схожесть, предмет регулирования этих договоров все же разный.

    Такая позиция подтверждена и письмом Госкомзема (№14-17-2-Н1063/2960 от 13.03.2001), где записано, что в случае аренды земельного пая речь идет о передаче в пользование прав на не определенный в натуре земельный участок, удостоверенный сертификатом. А вот право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимое арендатору для осуществления предприниматель­ской и иной деятельности. При этом такой участок обязательно выделен в натуре. Но любые арендные отношения должны оформляться письменным договором. И следует отметить, что эти договора отличаются не только предметом, но и существенными условиями исполнения обязательств.

    Одной из существенных проблем, связанных с договором аренды земельного пая, специалисты называют сложившуюся судебную практику, в результате которой такие договора достаточно часто признавались недействительными.

    Это натолкнуло практикующих юристов на мысль о возможной недействительности таких договоров в силу своей правовой природы. В частности, из-за отсутствия предмета договора. При аренде земельного участка предметом договора выступает конкретный земельный участок, т. е. кусок земли, выделенный в натуре, границы которого известны сторонам. В случае же аренды земельного пая все с точностью до наоборот: земельный участок не выделяется в натуре, а в пользование передается только часть земли (пай), находящейся в коллективной собственности. Грубо говоря, в пользование передается нечто весьма абстрактное, размещенное в пределах земельного участка, выделенного в натуре единым массивом. Соответственно, не может быть определен и предмет договора, который является существенным условием любого договора.

    Следующая проблема состоит в том, что при распаевании земель КСП его члены получали сертификат, подтверждающий право на земельный участок (пай).

    На сегодняшний день единственным документом, подтверждающим право собственности на земельный участок, является соответствующий государственный акт, но никак не сертификат, подтверждающий право на земельный пай.

    Вот и получается, что владелец такого сертификата не имеет права заключать договор аренды на свой пай. Юристы отмечают, что, с одной стороны, договор аренды земельного пая является недействительным по отношению к действующему законодательству. Но, с другой стороны, заключение именного такого вида договоров предусматривается двумя Указами Президента Украины: «О гарантировании защиты экономических интересов и улучшении социального обеспечения крестьян-пенсионеров, имеющих право на земельную долю (пай)» №1353 от 15.12.1998 и «О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики» №1529 от 3.12.1999. Кроме того, приказом Госкомзема «Об утверждении формы Типового договора аренды земельной доли (пая)» №5 от 17.01.2000 была утверждена и типовая форма соответствующего договора. Как подчеркивают специалисты-правоведы, эти нормативно-правовые акты на сегодняшний день не отменены, т. е. они являются частью украинского законодательства. А это означает, что, несмотря на противоречия в законодательстве, договор аренды земельного пая имеет право на существование, и нельзя признать все подобные договора недействительными. Каждый такой договор является действительным, пока обратное не будет подтверждено индивидуальным судебным решением.

    Особенности договора аренды земельного пая

    Итак, при заключении договора межд у предприятиями, которые используют землю для сельскохозяйственных нужд, и гражданами-владельцами сертификатов на право на земельную долю (пай) применяется типовая форма договора. В случае же, когда такой земельный участок выделяется в натуре, обязательства сторон по этому договору прекращаются. При этом специалисты отмечают, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с собственником такого участка.

    Типовая форма договора предусматривает ряд требований (существенных условий). В частности, арендная плата может быть установлена как в денежной, так и в натуральной, а также отработочной форме (когда арендатор предоставляет услуги арендодателю). Но стороны могут договориться о комбинированной форме оплаты, т. е. о сочетании различных форм. При этом размер денежной платы указывается в гривнях, натуральной – в количестве продукции, отработочной – в видах и объемах услуг, работ. Стороны сами определяют размер арендной планы, но при этом он не может быть меньшим, чем предусматривает действующее законодательство. А действующее законодательство предусматривает, что плата за аренду земельного участка сельхозназначения, земельных долей (паев) должна быть не менее 3% определенной в соответствии с законодательством стоимости земельного участка, земельной доли (пая). Не стоит забывать, что такая арендная плата должна постепенно увеличиваться независимо от результатов хоздеятельности и финансового состояния арендатора, что также подтверждается ст. 1 ЗУ «Об аренде земли», где записано, что исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Т. е. арендная плата за земельный пай подлежит индексации в соответствии с уровнем инфляции на дату ее выплаты.

    Подводя итоги, следует сказать, что использование договора аренды земельного пая связано с рисками как для арендодателя, так и для арендатора.

    Во избежание недоразумений эксперты газеты рекомендуют переоформить сертификаты о праве на земельный пай на государственные акты установленного образца и заключить на их основании договоры аренды земли.

    В соответствии с ЗУ «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» лица-собственники сертификатов о праве на земельную долю (пай), изъявившие желание получить принадлежащую им земельную долю (пай) в натуре (на местности), подают в соответствующий сельский, поселковый, городской совет или районную госадминистрацию заявление о выделении им земельной доли в натуре. Соответствующие органы в пределах своих полномочий принимают решение относительно такого выделения содействуют в заключении договоров на выполнение землеустроительными организациями работ по землеустройству относительно выделения земельных долей в натуре и изготовлении технической документации, необходимой для составления документов, удостоверяющих право на земельный участок, если такие работы выполняются за счет лиц, имеющих право на земельную долю (пай), или за счет средств предприятий, учреждений и организаций, арендующих земельные доли (паи), проектов технической помощи принимают решение о выдаче документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, собственникам земельных долей (паев).

    Оформление государственных актов на право собственности на земельный участок собственникам земельных долей (паев) осуществляется землеустроительной организацией, выполнившей землеустроительные работы относительно выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности).

    Источники:
    zvonmonetok.ru, www.segodnya.ua, biznes-prost.ru, zem.ua, lawyer-roman.at.ua

    Следующие бланки:


    19 ноября 2018 года

    Комментариев пока нет!
    Ваше имя *
    Ваш Email *

    Сумма цифр справа: код подтверждения



    Популярные статьи:

  • Письмо о снижении цены образец (просм 41)
  • Образец доверенности в полицию (просм 25)
  • Письмо просьба о выделении средств образец (просм 23)
  • Дефектный акт на ремонт помещения образец (просм 21)
  • Решение о выводе из состава учредителей образец (просм 20)

  • Последние материалы:

  • Образец апелляционной жалобы ненадлежащее уведомление
  • Образец апелляционной жалобы на постановление
  • Образец дополнительной апелляционной жалобы
  • Образец кассационной жалобы в президиум областного суда
  • Образец жалобы на действия должностного лица