Освобождение земельного участка
Принято Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 25.01.2011 № 10661/10 по делу № А32-24835/2008-10/293 Статья 622 Гражданского кодекса РФ не может быть применена, если удовлетворение иска об освобождении земельного участка предполагает демонтаж торгового павильона, являющегося частью объекта недвижимости, который находился на данном участке на момент заключения договора аренды этого участка
Суть спора
28.12.2000 года между индивидуальным предпринимателем и Администрацией города Краснодар был заключен договор аренды земельного участка с целью эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций, который являлся частью торгово-бытового комплекса. Договор, который был заключен сторонами до 30.11.2005 года, был зарегистрирован надлежащим образом. После того, как срок действия такого соглашения подошел к концу, предприниматель предложил Администрации продолжить сотрудничество на прежних условиях. По взаимному согласию сторон и в соответствии с положениями статей 610 и 621 Гражданского кодекса РФ это обстоятельство привело к возобновлению договора на неопределенный срок. Впоследствии арендатор возвел торговый павильон на территории обозначенного комплекса.
Но после принятия решения о реконструкции квартала Администрация направила уведомление предпринимателю, сообщая ему о факте отказа от исполнения договора аренды от 28.12.2000 года. Поскольку в разумный срок предприниматель не освободил занимаемую площадь участка, Администрация подала исковое заявление в арбитражный суд, чтобы обязать его освободить участок, а также привести его в первоначальный вид, благодаря которому возможно будет использование земли, и вернуть участок арендодателю.
Рассматривая дело, суды задались вопросом: может ли быть удовлетворен данный иск, если его удовлетворение и исполнение предполагают осуществление работ по демонтажу магазина, выступающего как часть торгово-бытового комплекса (объекта недвижимости), который был возведен еще до заключения договора земельного участка. Может ли такой демонтаж нарушить права и интересы собственников соседних магазинов, которые также расположены в данном комплексе?
Применение ст. 622 ГК РФ к возврату арендованного земельного участка, если возврат предполагает снос или демонтаж объекта, принадлежащего арендатору
В статье 622 ГК РФ предусмотрено, что прекращение договора аренды предполагает, что арендатор обязуется вернуть арендодателю все имущество в том состоянии, в котором оно было им получено, учитывая нормальный износ, а также в состоянии, обусловленном положениями договора. Указанная норма может применяться и к сделкам, предполагающим аренду земельного участка. На ее основании суды обычно единообразно разрешают сложившуюся ситуацию, когда после прекращения договора арендатор не освобождает участок. В этом случае суд может вынести решение о том, что он должен освободить участок, если арендатор обратится с соответствующим иском.
Но важно отметить, что само по себе освобождение земельного участка предполагает снос объектов, которые принадлежат арендатору (тех же киосков и торговых павильонов). В этом случае необходимо узнать, можно ли считать такие объекты недвижимым имуществом? В случае, если объект, который принадлежит арендатору, выступает в качестве движимого имущества, то суды могут удовлетворить исковое заявление арендодателя о его демонтаже. Но если объект выступает в статусе недвижимого имущества, то арендодателю будет отказано в его требовании, если указанный объект не содержит признаков, по которым можно определить самовольную постройку. Кстати, тот факт, что после прекращения арендного договора собственник теряет право пользования участком, нельзя считать основанием для сноса объекта. В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник любого объекта недвижимого имущества, который находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу, вправе использовать часть участка, предоставленную именно под эту недвижимость.
Также в договоре аренды предусматривается, что после окончания срока действия договора арендатор может передать арендодателю участок земли без каких-либо строений или сооружений, расположенных на нем. Но если указанные объекты были возведены еще до заключения договора, то это условие не считается основанием для демонтажа или сноса постройки.
Решения судов разных инстанций
Рассматривая исковое заявление, основным требованием которого является освобождение земельного участка арендатором, суд первой инстанции отказал арендодателю в удовлетворении его требований. Но в суде апелляционной инстанции оно было удовлетворено. Кассационный суд данное решение апелляционной инстанции поддержал.
Что касается Президиума ВАС РФ, то он отменил все предыдущие судебные решения, но оставил без изменения решение суда первой инстанции. В процессе изучения вопроса Президиум ВАС РФ сформулировал правовые позиции:
1. Факт того, что возведение торгового комплекса производилось на основании распорядительных документов органов местного самоуправления и с учетом положений, отраженных в проектной документации, это свидетельствует о согласии муниципального образования с возведением объекта недвижимого имущества.
2. Положения статьи 622 ГК РФ не могут быть применены, если иск об освобождении земельного участка может быть удовлетворен только при осуществлении демонтажа торгового павильона, который является частью объекта недвижимого имущества, находящегося на участке на момент заключения арендного договора.
Также Президиум ВАС РФ отметил, что Администрация, по сути, потребовала от предпринимателя произвести снос части строения торгово-бытового комплекса с проведением демонтажа отдельных его конструктивных элементов. Это, в свою очередь, привело бы к разрушению смежных павильонов, которые принадлежат другим лицам, а также повреждение инженерных элементов всего комплекса.
Указанное обстоятельство нарушает интересы и права собственников других помещений, находящихся в комплексе, а потому в данном случае их необходимо привлечь к делу как соответчиков.
Образец искового заявления гражданина об освобождении самостоятельно занятого земельного участка
______________________________________
Исковое заявление
об освобождении самостоятельно занятого земельного участка
Я, _________________________________________________ являюсь собственником земельного участка общей площадью __________________ га с кадастровым номером _______________________________, который расположен на территории ___________________________ совета ____________ района ________________ области (далее - земельный участок). Подтверждением данного факта является ______________________________________ (например, Государственный акт на право собственности на земельный участок серии ______ № __________________ от ______________________, зарегистрированным в Книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли за № ______________________________,или выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и т.д.) (копия прилагается).
В текущем году ответчиком вышеуказанный земельный участок был _______________________________ (необходимо указать, каким именно образом неправомерно использовалась земельный участок, например: земельный участок был вспахан и засеян, на земельном участке начато строительство дома и т.д.). Никаких договоров, которые бы предоставляли право пользования этим участком ответчику, я не заключал.
Согласно статье 1 Закона Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель»: «самовольное занятие земельного участка - любые действия, свидетельствующие о фактическом использовании земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о передаче в собственность или предоставление в пользование (аренду) или при отсутствии совершенной сделки относительно такого земельного участка, за исключением действий, которые согласно закону являются правомерными ». Согласно части первой статьи 5 указанного Закона: «государственный контроль за использованием и охраной земель осуществляет специально уполномоченный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов».
Факт самовольного занятия земельного участка подтверждается Актом обследования земельного участка № _________________________, составленным __________________________________ (должность государственного инспектора) «_____» ______________ года (копия прилагается). Согласно указанному Акту в результате проведенного обследования было обнаружено самовольное использование ______________________ (ответчик) земельного участка. (В случае, если истец до подачи иска обращался в Государственную инспекцию сельского хозяйства) и соответствующим Инспектором факт самовольного занятия земельного участка было подтверждено)
Частью первой статьи 319 Гражданского кодекса Украины установлено, что: «собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению».
Учитывая приведенное, действия ответчика по самовольном занятии земельного участка нарушают мои права как собственника земельного участка на самостоятельное владение, пользование, распоряжение им.
Статьей 90 Земельного кодекса Украины установлено:
«собственники земельных участков имеют право. самостоятельно хозяйствовать на земле. . Нарушенные права собственников земельных участков подлежат восстановлению в порядке, установленном законом ».
Статьей 212 Земельного кодекса Украины определено:
«1. Самовольно занятые земельные участки подлежат возврату собственникам земли или землепользователям без возмещения затрат, понесенных за время незаконного пользования ими.
2. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние, включая снос домов, зданий и сооружений, осуществляется за счет граждан или юридических лиц, самовольно занявших земельные участки.
3. Возврат самовольно занятых земельных участков осуществляется по решению суда ».
Учитывая изложенное, земельный участок подлежит освобождению и приведению его за счет ответчика в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.
Согласно пункту «б» части первой статьи 211 Земельного кодекса Украины: «граждане и юридические лица несут гражданскую, административную или уголовную ответственность согласно законодательству за. самовольное занятие земельных участков »
Согласно части первой статьи 114 Гражданского процессуального кодекса Украины: «иски, возникающие по поводу недвижимого имущества, предъявляются по местонахождению имущества или основной его части». Учитывая то, что земельный участок расположен на территории ________________________________ района ____________________ области, рассмотрение этого искового заявления должно осуществляться ________________________ районным судом ___________________________ области.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 3, 88, 114, 118, 119 Гражданского процессуального кодекса Украины, -
1. Обязать ____________________________________ (название ответчика - юридического лица или ФИО ответчика - физического лица) (место нахождения: ____________________________, идентификационный номер ________________) освободить и привести в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, земельный участок площадью ______________ га с кадастровым номером ______________________, которая расположен на территории ______________________ совета ____________________ района _______________________________ области.
2. Взыскать с Ответчика в пользу Истца судебные издержки.
Образец отзыва на исковое заявление об освобождении земельного участка от нестационарного торгового объекта
ИНЫЕ ДОКУМЕНТЫ В РАЗДЕЛЕ
"Арбитраж"
В Арбитражный суд города Москвы
Тел. 8(495) 664-55-96
ОТЗЫВ НА ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об освобождении земельного участка от нестационарного торгового объекта по адресу: г. Москва, ул. ____________, вл. _______
г. Москва 25 апреля 2012 г.
В производстве арбитражного суда г. Москвы находится дело об освобождении земельного участка от нестационарного торгового объекта по адресу: г. Москва, ул. _________________________, вл. 22-24, размещенного, по мнению истца, с нарушением норм действующего законодательства.
Истец требует: Обязать ЗАО ______ освободить земельный участок путем демонтажа нестационарного торгового объекта по адресу г. Москва, ул. _________________________, вл. 22-24, в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.
С указанными требованиями Ответчик не согласен и считает их незаконными и необоснованными по следующим основаниям:
То есть решение Префекта от 25.04.2011 г. утратило силу по причине истечения 2011 года, в то время как новая схема размещения торговых объектов на 2012 год согласованна муниципальным Собранием.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, размещение нестационарных торговых объектов производится в соответствии со схемой размещения.
На основании вышеизложенного, руководствуясь Постановлением Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, кодекса Российской Федерации, а также ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ЗАО ______ возражает против удовлетворения требований Префектуры Северо-Восточного административного Округа города Москвы.
Просим суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Приложение:
Представитель истца по доверенности А.А. Курьянов
об освобождении земельного участка
Адвокат по гражданским делам 8 931 252-39-З8
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Бутырский районный суд г.Москвы в составе председательствующего федерального судьи Богучарской Т.А.,
при секретаре Гиоргадзе В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3167/10 по иску Префектуры Северо-Восточного административного округа города Москвы к Чухлебу Ф.С. потребительскому автостояночному кооперативу Северо-Восток об освобождении гаражного бокса от имущества и освобождении земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец Префектура Северо-Восточного административного округа города Москвы (префектура СВАО г.Москвы) обратился в суд с иском к Чухлебу Ф.С. об освобождении земельного участка от металлического гаража и его демонтажа за счет средств ответчика, в связи с расторжением краткосрочного договора аренды земельного участка, на котором располагается указанный гараж, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Москвы в лице Московского земельного комитета (Москомзем) с потребительским автостояночным кооперативом Северо-Восток (ПАСК Северо-Восток).
В ходе рассмотрения дела истец префектура СВАО г.Москвы уточнил исковые требования. К участию в деле по ходатайству истца в качестве соответчика был привлечен ПАСК Северо-Восток. Согласно уточненным исковым требованиям истец просит суд обязать Чухлеба Ф.С. освободить гаражный бокс № расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, от принадлежащего ему имущества в течение семи дней со дня вступления в законную силу настоящего решения, а ПАСК Северо-Восток - освободить земельный участок от гаражного бокса № в тот же срок. Кроме того, истец просит суд в случае неисполнения организацией-ответчиком решения суда в установленный срок, предоставить префектуре СВАО г. Москвы право самостоятельно произвести работы по демонтажу гаражного бокса №.
Представитель истца по доверенности - Красичков В.В. в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении.
Ответчик Чухлеб Ф.С. в судебное заседание явился, с исковыми требованиями Префектуры СВАО г. Москвы согласился с учетом предоставления ему компенсации за снос гаража.
Представитель ответчика ПАСК Северо-Восток в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. Суд признает неявку ответчика в судебное заседание неуважительной и в соответствии с п.4 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица - Департамента земельных ресурсов г. Москвы, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.
Выслушав представителя истца, ответчика Чухлеба Ф.С. исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Как следует из объяснений сторон и письменных материалов дела, Чухлеб Ф.С. является членом ПАСК Северо-Восток, который с ДД.ММ.ГГГГ осуществляет свою деятельность на основании решения Тимирязевского районного исполнительного комитета от ДД.ММ.ГГГГ №, как открытая автостоянка на 50 мест, на земельном участке, площадью 0,17 га. В настоящее время вместимость автостоянки составляет 571 машиноместо (гаражи из листового металла, крытые шифером - плосткостные гаражи) и размещается на земельном участке общей площадью 1,92 га.
Постановлением Правительства Москвы от 02.03.2004 № 110-ПП О повышении эффективности использования земельных участков, используемых плоскостными гаражами было признано неэффективным использование земельных участков, занятых некапитальными гаражным объектами.
Ранее действовавший (последний из заключенных с ПАСК Северо-Восток) краткосрочный договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка площадью <данные изъяты> имеющий адресные ориентиры: <адрес>, для использования территории и дальнейшей эксплуатации крытой автостоянки на 571 машиноместо был расторгнут Департаментом земельных ресурсов г. Москвы ДД.ММ.ГГГГ.
Департаментом земельных ресурсов города Москвы, действующим от имени Правительства Москвы на основании Положения о Департаменте земельных ресурсов г. Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 30.10.2007 № 949-ПП, в лице начальника Территориального управления Департамента земельных ресурсов города Москвы в Северо-Восточном административном округе ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка для целей проектирования и строительства объекта гаражного назначения на земельном участке, имеющем адресный ориентир, в том числе, согласно кадастровому паспорту: <адрес>, с застройщиком (заказчиком) городской целевой программы строительства гаражей - стоянок в ДД.ММ.ГГГГ ГУП Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Москвы.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы О городской целевой программе строительства гаражей-стоянок в городе Москве не период 2008-2010 гг. № 253-ПП от 01.04.2008, распоряжением префекта Северо-Восточного административного округа г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства объекта гаражного назначения по программе Народный гараж по адресу: <адрес> на земельном участке по указанному адресу в ДД.ММ.ГГГГ должно быть начато строительство многоэтажного гаража - стоянки общей вместимостью 1 000 машиномест.
В настоящее время на вышеуказанном земельном участке в числе прочих расположен металлический гаражный бокс № ПАСК Северо-Восток, находящийся в пользовании Чухлеб Ф.С. исключающий доступ на земельный участок законного арендатора в целях строительства объекта гаражного назначения.
Ответчик Чухлеб Ф.С. надлежащим образом был проинформирован о необходимости выполнения заявленных истцом требований в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако уведомление об освобождении земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не исполнил, в связи с чем, суд приходит к выводу, что на день вынесения настоящего решения имеет место самовольное занятие земельного участка по адресу: <адрес> гаражным боксом №. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка.
В соответствии с п.п. 1, 2 раздела VII Положения о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства (далее - Положение), утвержденного постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1139-ПП (в ред. от 26.05.2009), некапитальный гаражный объект по окончании срока его эксплуатации, установленного договором аренды земельного участка, подлежит демонтажу (сносу) либо переносу на другой арендуемый земельный участок. Демонтаж (снос) объекта производится силами владельца объекта в течение недели по окончании срока аренды земельного участка.
В силу п. 3 ст. 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
При таких обстоятельствах, суд находит законными и обоснованными требования префектуры СВАО г. Москвы об освобождении земельного участка, и считает возможным возложение на Чухлеб Ф.С. обязанности освободить гаражный бокс № от имущества, а на ПАСК Северо-Восток - обязанность освободить земельный участок по адресу: <адрес>, от названного бокса, входящего в единый комплекс некапитальных плоскостных гаражей.
Определяя срок исполнения возложенных на ответчиков обязанностей по совершению фактических действий, суд принимает во внимание, что демонтаж гаражного бокса требует процедуры оформления и согласования, предусмотренной п.п. 2, 3 раздела VII Положения, в связи с чем, считает необходимым предоставить ответчику Чухлебу Ф.С. пятнадцатидневный, а ПАСК Северо-Восток - месячный, сроки для совершения действий, направленных на освобождение земельного участка.
Кроме того, при принятии настоящего решения, обязывающего ПАСК Северо-Восток совершить определенные действия, суд в соответствии ч. 1 ст. 206 ГПК РФ полагает возможным указать, что если организация-ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет кооператива с взысканием с него необходимых расходов.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования префектуры Северо-Восточного административного округа города Москвы к Чухлебу Ф.С. потребительскому автостояночному кооперативу Северо-Восток об освобождении гаражного бокса от имущества и освобождении земельного участка - удовлетворить.
Обязать Чухлеба Ф.С. освободить гаражный бокс №, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, от принадлежащего ему имущества в течение пятнадцати дней со дня вступления в законную силу настоящего решения.
Обязать потребительский автостояночный кооператив Северо-Восток освободить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, от гаражного бокса № в течение месяца со дня вступления в законную силу настоящего решения.
В случае неисполнения автостояночным кооперативом Северо-Восток решения суда в установленный срок, предоставить префектуре Северо-Восточного административного округа города Москвы произвести работы по демонтажу и вывозу гаражного бокса №, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, самостоятельно или с привлечением третьих лиц за счет автостояночного кооператива Северо-Восток с взысканием с него необходимых расходов.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бутырский районный суд города Москвы в течение десяти дней.
Источники:
, , ,
Следующие бланки:
26 апреля 2024 года
